Simulateur crédit immobilier : Capacité emprunt

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d'emprunt est un concept financier essentiel qui détermine la somme maximale qu'une personne ou une entreprise peut emprunter en fonction de sa situation financière actuelle. Plusieurs caractéristiques clés influencent cette capacité :

• Les revenus nets : Vos revenus mensuels ou annuels sont un facteur clé. Des revenus stables et substantiels augmentent votre capacité d'emprunt.
• Vos dépenses : Les dépenses courantes, les dettes existantes et les coûts de subsistance affectent la somme que vous pouvez emprunter.
• La durée du prêt : Une durée plus longue peut augmenter votre capacité d'emprunt, mais entraînera souvent des coûts d'intérêt plus élevés.
• Le taux d'intérêt : Des taux plus bas améliorent la capacité d'emprunt.
• Les obligations financières : Les dettes en cours réduisent la capacité d'emprunt.
• Autres facteurs : La cote de crédit, la stabilité de l'emploi et la situation personnelle peuvent également jouer un rôle.

Comprendre sa capacité d'emprunt est essentiel pour éviter une dette excessive. Cela permet de déterminer la somme à emprunter en fonction de sa situation financière, garantissant ainsi la réalisation d'objectifs sans compromettre la stabilité financière.

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Avant de réaliser son premier achat immobilier, il est indispensable de connaître le budget que l'on peut y consacrer. Pour le calculer, il faut élaborer un plan de financement du projet immobilier neuf et de suivre certaines étapes. La capacité d'emprunt, les apports personnels, la durée et le taux du prêt immobilier sont autant de données à prendre en compte pour calculer sa capacité d'acquisition.

Évaluer ses capacités de remboursement

L'achat d'un bien immobilier neuf nécessite généralement de recourir à un prêt immobilier. Pour maîtriser son budget et calculer sa capacité d'acquisition, il est essentiel d'établir un diagnostic complet de ses finances et de calculer sa capacité de remboursement, c'est-à-dire d'estimer le montant des remboursements mensuels que peut supporter le futur propriétaire. Pour effectuer ce chiffrage, il convient dans un premier temps d'évaluer le budget familial en pratiquant un bilan sur l'année écoulée. Ainsi, doivent être listées et chiffrées les charges suivantes :

• les charges fixes (téléphone, eau, électricité, chauffage, etc.) ;
• les dépenses quotidiennes (alimentation, transports, loisirs, etc.) ;
• les crédits en cours ;
• les charges liées aux impôts ;
• les dépenses à venir (études des enfants, véhicule à changer, etc.).

A ce budget familial doivent être ajoutées les charges nouvelles que va engendrer la réalisation de l'achat immobilier (impôts fonciers, charges de copropriété selon le type de logement…).Le chiffrage de toutes ces charges rapportées aux revenus permet au futur propriétaire de connaître le montant de son taux d'endettement. La règle – implicite – veut que le taux d'endettement ne dépasse pas le tiers des revenus. Pour un couple ayant 4 500 € de revenus mensuels par exemple, la capacité de remboursement s'établirait à 1 500 € par mois.

Quand est-ce le bon moment pour calculer ma capacité d'emprunt ?

Déterminer la capacité d'emprunt revêt une importance cruciale dans diverses situations. Le moment optimal pour calculer votre capacité d'emprunt peut varier en fonction de votre situation personnelle, mais il existe plusieurs moments clés à considérer :

Lors de la préparation d'un projet immobilier et avant de chercher un prêt. Il est judicieux de déterminer votre capacité d'emprunt avant de commencer à rechercher un prêt immobilier. Cela vous donne une idée claire de ce que vous pouvez vous permettre et vous aide à cibler des options adaptées à votre budget.

Lorsque vous envisager des changements importants tels que financer un projet à l'aide d'un crédit à la consommation (un crédit automobile ou une planification d'un achat immobilier) il est essentiel de recalculer votre capacité d'emprunt pour refléter votre nouvelle situation.

Il est judicieux de recalculer régulièrement votre capacité d'emprunt, notamment lorsque vous envisagez une augmentation ou une diminution de vos revenus pour vous assurer que vous respectez votre budget financier et pour ajuster vos objectifs d'emprunt en conséquence.

Calculer sa capacité d'emprunt est une étape clé de la planification financière, et il est recommandé de le faire à des moments stratégiques pour prendre des décisions éclairées concernant le projet d'achat immobilier.

Comment augmenter sa capacité d'emprunt immobilier ?

Constituer son apport personnel

Acquérir un bien immobilier représente des frais, qui dépassent le simple prix de la transaction : il faut rémunérer le notaire, s’acquitter de la taxe foncière au prorata de l’année en cours (la payer à moitié par exemple si le compromis de vente est signé en juillet), éventuellement faire quelques travaux… Or, les banques préfèrent les clients auxquels elles ne doivent pas prêter plus de 100 % de la valeur de l’achat. Elles les « récompensent » avec des taux d’intérêt plus intéressants, car elles prennent moins de risques. La solution, c’est de valoriser auprès de l’établissement bancaire un apport personnel conséquent. Il peut s’agir d’une somme épargnée dans le temps sur un livret A, de la valeur d’un PEL, d’un don (ou prêt) familial, d’un héritage (touché ou à venir), d’une prime professionnelle débloquée par anticipation… Parlez-en avec votre famille, votre employeur ou votre conseiller bancaire. Il existe de multiples solutions !

Exercer un emploi stable

Les banques et les risques, cela fait deux. Elles préfèrent les clients qui peuvent justifier d’un emploi stable (en CDI, ou, mieux, dans la fonction publique) dans un secteur porteur. Ainsi, si vous avez plusieurs années d’ancienneté dans votre travail, vous serez en meilleure position pour obtenir un taux d’emprunt intéressant. Vous êtes en CDD ? Cela ne vous exclut pas forcément de l’emprunt. À vous de démontrer qu’il s’agit d’un choix qui ne vous a jamais mis en difficulté, ou d’une caractéristique de votre secteur d’activité. En revanche, les banques pourraient ne pas vous proposer les meilleurs taux...

Évaluer son apport personnel

L'apport personnel est la somme dont le futur acquéreur dispose sans avoir à recourir à un financement. Cet apport peut être constitué d'épargne (PEL par exemple), de donations d'argent ou de prêt familial. La somme issue de la vente d'un précédent bien immobilier peut également constituer l'apport personnel. Les établissements bancaires considèrent qu'un bon apport représente entre 10 et 30 % du prix global du projet immobilier. Il peut notamment servir à couvrir les frais de notaire, qui représentent environ 3 % du montant total d'un achat immobilier dans le neuf et qui s'ajoutent au budget prévu pour le bien. Si la présence d'un apport personnel est un point positif aux yeux des banques, son absence n'est toutefois pas toujours un obstacle à l'obtention d'un prêt immobilier.

Questions fréquemment posées sur la capacité d’emprunt

Comment calculer sa capacité d'emprunt ?

Pour estimer votre capacité d'emprunt au meilleur taux, commencez par additionner l'ensemble de vos revenus annuels, tels que vos salaires, revenus locatifs ou pensions alimentaires, puis soustrayez vos charges diverses. Cette opération vous donnera vos revenus réels annuels, que vous devrez diviser par 12. Ensuite, multipliez le résultat par 33%, représentant le taux d'endettement maximal, également appelé capacité d'endettement.

Cette démarche vous permettra d'obtenir votre capacité d'emprunt mensuelle, un chiffre essentiel pour les banques, qui l'utiliseront pour simuler le montant total de votre prêt en fonction de la durée de remboursement souhaitée.

Il est conseillé de consulter vos relevés de compte récents pour identifier vos charges mensuelles, tout en utilisant les calculettes de prêt immobilier spécialement conçues pour cette estimation. En comprenant votre capacité d'emprunt, vous pourrez prendre des décisions éclairées lors de l'achat immobilier neuf ou de la recherche de prêts, en veillant à ce que votre emprunt corresponde à vos objectifs financiers tout en restant gérable.

Quels sont les critères qui déterminent votre capacité d'emprunt immobilier ?

Votre capacité d'emprunt immobilier repose sur divers critères essentiels qui façonnent votre accès au crédit pour l'achat d'un bien immobilier.

Les revenus jouent un rôle central, car ils déterminent la somme que vous pouvez emprunter. Les salaires, les revenus locatifs, et d'autres sources stables contribuent à accroître votre capacité d'emprunt. D'autre part, vos charges mensuelles, incluant les remboursements de prêts existants, les dépenses courantes et les obligations financières, réduisent cette capacité. La durée du prêt et le taux d'intérêt influencent également le montant empruntable. Une simulation de prêt permet d'évaluer précisément cette capacité, donnant une idée de la mensualité maximale que vous pouvez assumer. Enfin, votre cote de crédit, la stabilité de votre emploi, et d'autres facteurs personnels peuvent influer sur l'approbation de votre prêt immobilier. En comprenant ces critères, vous êtes mieux préparé pour naviguer dans le processus d'emprunt immobilier, veillant à ce que votre achat corresponde à votre budget et à vos objectifs financiers.