Rentabilité locative

Rentabilité locative : comment l’estimer et la calculer ?

Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien immobilier pour le mettre en location, la rentabilité locative doit être suffisante. Mais de quoi parle-t-on précisément ? Comment la calculer ?  Voici les réponses à vos questions sur le sujet.

Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

La rentabilité locative est un indicateur essentiel du niveau de performance de votre investissement immobilier. Elle met en évidence le rapport entre le montant que vous avez investi pour acquérir un bien et les revenus locatifs annuels que vous en percevez. 

Il existe toutefois une distinction entre rentabilité locative et rendement locatif. Le rendement locatif porte uniquement sur la performance, exprimée en pourcentage, de l’investissement : — 2 %, 4 %, 5 %, 7 %, voire plus encore.  

La rentabilité locative, quant à elle, incorpore le rendement locatif et la plus-value réalisée en cas de revente. Elle s’appréhende par ailleurs sur la totalité de la durée de l’investissement, et non uniquement sur une à plusieurs années. 

Comment calculer la rentabilité locative ?

La rentabilité locative se calcule en prenant en compte plusieurs éléments, les principaux étant : 

• Le prix d’achat du bien ;
• Le montant des loyers perçus ;
• Les frais liés à l’achat, tels que les frais de notaire ;
• Les charges non récupérables ;
• Les impôts et taxes ;
• Les assurances.

Par ailleurs, il convient de distinguer la rentabilité locative brute et la rentabilité locative nette. 

Calcul de rentabilité locative brute

Calculer la rentabilité locative brute de votre investissement locatif vous donne une bonne première indication quant au niveau de performance de celui-ci. Pour y parvenir, voici la formule à utiliser :

Rentabilité locative brute = (Loyer mensuel x 12/Prix d’achat) x 100

Prenons un exemple. Vous avez fait l’acquisition d’un bien pour un prix de 200 000 €, et percevez 1 000 € de loyer par mois. La rentabilité brute de votre investissement s’élève ainsi à 6 %. 

Reste qu’il est nécessaire d’affiner ce calcul afin d’obtenir une vision plus détaillée et précise de votre investissement. Cela suppose de calculer, cette fois, la rentabilité locative nette. 

Calcul de rentabilité locative nette

Pour calculer la rentabilité locative nette de votre investissement locatif, vous devez prendre en compte la totalité des frais liés à l’achat et aux loyers que vous percevez. Cela concerne ainsi :

• Les taxes et impôts tels que la taxe foncière ;
• Les intérêts de l’emprunt en cas de financement de l’achat ;
• Les frais de notaire dont vous vous êtes acquitté pour acquérir le bien ; 
• Les charges non récupérables, dans le cas d’un appartement en copropriété : elles correspondent par exemple aux dépenses d’amélioration ou de rénovation de l’immeuble ;
• Les dépenses que vous engagez en travaux et en entretien sur le bien (rénovation, réfection des peintures, isolation…) ;
• Les frais de gestion locative, lorsque vous confiez la gestion de votre bien à un professionnel ;
• Le montant de l’assurance loyers impayés, ou Garantie Loyers Impayés (GLI).

Afin d’obtenir la valeur de la rentabilité locative nette de votre investissement, il suffit de reprendre la formule de calcul de la rentabilité brute en soustrayant des loyers le montant total de ces charges. 

Mais vous pouvez également calculer la rentabilité locative dite « nette-nette », à savoir nette d’impôts ; cela implique de soustraire les prélèvements sociaux et le montant de l’impôt sur les revenus locatifs. 

Quel est le bon taux de rendement locatif ?

En fonction de plusieurs critères, le rendement locatif peut s’élever à 3 %, 4 %, 5 %, 7 % et plus encore parfois. En soi, il s’agit d’un rendement locatif satisfaisant voire d’un bon taux de rendement locatif. De manière usuelle, on considère qu’un investissement locatif affiche un rendement intéressant lorsqu’il se situe entre 5 % et 10 %. 

Mais un bon rendement locatif ne se limite pas seulement à un pourcentage, à une donnée chiffrée. Une bonne rentabilité locative se définit également par des éléments qualitatifs. Un bien mis en location toute l’année, sur une durée de 5 à 10 ans sans discontinuer et qui génère 5 % de rentabilité annuelle affiche un meilleur rendement locatif qu’un bien qui génère 10 % de rentabilité, mais qui peine à être loué. Dans le premier cas, vous percevez continuellement des loyers. 

Par ailleurs, un bon rendement locatif dépend d’autres critères, comme le montant des frais d’entretien et des travaux. Un bien de qualité nécessite moins de frais à cet égard. Sur la totalité du cycle de l’investissement, depuis l’achat jusqu’à la revente, le rendement locatif est donc bon.

Enfin, une bonne rentabilité locative est celle qui vous permet d’atteindre vos objectifs. Ils sont propres à chaque investisseur, d’où l’intérêt d’être accompagné par des professionnels de l’immobilier locatif comme Marignan. 

Sur quelle durée se calcule la rentabilité d’un investissement locatif ?

La rentabilité locative doit se calculer sur deux horizons d’investissement : à court et long terme. 

À court terme, l’intérêt est de savoir combien votre investissement vous rapporte chaque année, mois par mois. Cela vous indique si votre investissement génère les retombées financières escomptées et permet si besoin de procéder à des modifications. 

D’autre part, la rentabilité s’appréhende à moyen voire à long terme. C’est-à-dire sur la totalité du cycle de vie de votre investissement, soit entre le moment où vous avez acheté le bien et le moment où vous l’avez revendu si tel est le cas. Elle se calcule donc également sur 5, 10, 15 ans, voire plus encore.  

Conseils pour améliorer la rentabilité locative ?

Il est possible d’améliorer la rentabilité locative de votre investissement en réduisant en premier lieu les charges liées à votre bien. 

Deux possibilités sont à étudier : renégocier votre crédit et changer d’assureur. 

Renégocier les conditions du crédit que vous avez souscrit, en allongeant quelque peu sa durée, permet de diminuer le niveau des mensualités. 

Vous pouvez également faire jouer la concurrence entre les compagnies d’assurance pour bénéficier d’un contrat d’assurance habitation moins cher, à garanties égales. 

De plus, confier la gestion locative de votre bien à un professionnel permet de réduire voire de supprimer le risque de vacance locative, soit les périodes durant lesquelles un bien n’est pas loué. Expert de la location, le gestionnaire réalise l’intégralité des tâches qui y sont liées, en veillant à ce que votre bien soit loué en permanence. Un investissement locatif sans vacance locative affiche de fait une forte rentabilité. 

Il est, par ailleurs, possible d’augmenter le loyer pour autant que la hausse respecte l’IRL — l’indice de référence des loyers. 

Enfin, faire réaliser des travaux d’amélioration et de rénovation améliore la rentabilité à long terme. Cela participe à augmenter la rétention des locataires et à abaisser la charge fiscale — via des déductions accordées par l’administration sur un large panel de travaux. Aussi, en cas de changement de locataire, le loyer pourra être plus élevé que précédemment, car votre bien se démarquera des autres.